本文來源：時代財經 作者：林心林

“一張來之不易的答卷。”行業頭部企業萬科如此形容2022年的成績單。回顧2022年的房地產行業，銷售下跌、債務違約、股債雙殺等消息不時傳來，到今年的財報季，已有超60家上市房企發布了業績虧損預告。

萬科業績發布會

3月30日晚，萬科發布2022年度報告，實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%，在行業前所未有的震蕩下，實現了萬科董事會主席郁亮去年承諾的“企穩”。

截至2022年底，萬科繼續保持“綠檔”。經營性現金流連續14年為正，凈負債率43.7%，持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務的覆蓋倍數為2.1倍。同時萬科的負債結構進一步優化，期末長期負債占比提高至79.5%，融資成本保持低位，新增融資的平均成本僅3.88%。國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。

走過2022年，萬科認為未來更關鍵的是要“認準大勢”。“未來，行業無法再回到對住宅開發過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務并重的道路。”郁亮在業績會上表態。

市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”

國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%。據中指研究院統計，2022年TOP100房企銷售總額同比下降41.3%。

新開工面積降幅亦擴大，2022年，全國房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點。房地產開發投資同比轉負，全國房地產開發投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為有統計數據以來的首次下降。

此外，行業融資能力萎縮，海外債務市場功能失效，流動性風險頻現。在《致股東》信中，萬科并不避諱地感嘆，行業的殘酷給公司經營造成了巨大壓力。

對比曾經地產高歌猛進的時代，2022年行業可謂寒意十足，行業震蕩中，萬科的業績實現了其董事會主席郁亮去年承諾的“企穩”，屬實不易。

開發業務上，2022年，萬科全年實現合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，較去年有所下降，位列行業前三。結算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4444億元，同比增長10.5%；結算毛利率為20.4%，開發業務的營業利潤率為15.0%。

在2022年的特殊形勢下，“保交付”成為行業重要課題。去年，在交付洪峰、施工時間受限等多重問題疊加下，萬科開發業務新開工計容面積約1568.2萬平方米，同比下降 52.0%，完成年初計劃的81.7%；竣工面積保持增長，開發業務竣工計容面積約3629.1萬平方米，同比增長1.6%，完成年初計劃的93.1%，共實現了超過34萬套新房的平穩交付。

而隨著社會經濟活動恢復，房地產市場也在2023年開年迎來了一波回暖，尤其是2月份不少一二線城市商品房銷售快速反彈，房地產市場預期正在改善。不過郁亮在業績會上則認為，目前市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。在其看來，市場仍然處于溫和恢復的階段。

“3月以來，一二線新城市新房周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復蘇的軌道上。”郁亮指出，國內新房需求上有天花板，下有保底線，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。

不過另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，郁亮認為一段時間內房地產市場仍能保持12億平米左右的需求。

從過去一年投資拿地的力度，也可窺見萬科對于市場的敬畏和謹慎。

去年3月年報發布之時，郁亮曾反思萬科過去在授權管理方式、投資模式上的弊端。而財報顯示，2022年，萬科累計獲取新項目36個，總規劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規劃建筑面積403.7萬平方米，權益地價總額約496.4億元，已開項目投資兌現度近90%，可見新增投資的精準度和投后管理進一步優化，過去幾年的投資追高冒進等問題得到有效改善。

經營服務業務保持雙位數增長

盡管房地產行業處于溫和復蘇通道，但萬科認為，無論是從客戶需求、城市發展、政策導向或是投資角度，行業都無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段，開發、經營、服務并重是必然趨勢。

“新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動產的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創造長期、穩定回報的優勢會變得更加明顯。”對于經營服務型業務的發展，郁亮如此說道。

數年前就著手布局多元業務賽道的萬科，如今已逐步進入開花結果的時期，拿到了行業下半場的入場券。

2022年，在鞏固開發業務的同時，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。

其中一個重要里程碑是萬物云于2022年完成分拆上市，并于年內營收首次突破300億元，同比增長26.1%。分業務看，萬物云的社區空間居住服務、商企和城市空間綜合服務均實現超20%增長。同時，蝶城戰略初見成效，蝶城數量增至584個，完成38個試點蝶城的供應鏈改造，對應基礎住宅物業服務成本降低超3000萬元，預計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。

物流業務、長租公寓、商業業務亦保持快速增長。

萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鏈倉儲規模全國第一。2022年實現營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業務實現46.7%的增長。

長租公寓業務在規模和效率上保持行業第一。2022年，萬科泊寓實現營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業16.7萬間，年終出租率達95.6%。與此同時，泊寓在北京、天津、深圳等14個城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運營服務。

商業業務方面，2022年實現營業收入87.2億元，同比增長14.3%。財報顯示，截至報告期末，萬科累計開業242個商業項目（含138個社區商業項目），建筑面積1227.7萬平方米。同時，過去一年萬科集團內資源協同整合取得較大進展，印力逐步承接地產區域BG商業項目的委托管理。

“萬科在經營服務業務上的學費已經交完了。”在業績會上，郁亮表示萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業態都有，并在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

事實上，近年來房企對于多元化業務的探索已有不少，但縱觀行業轉型情況，是否緊緊圍繞不動產業務進行布局，以及布局賽道是否具有全面協同性，往往決定了企業多元化業務轉型能否成功，并對企業發展形成良性作用。

對于經營服務業務的未來，郁亮充滿了信心，其認為從中長期看萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入在2023年將會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。

當然，經營性服務并不是一門“掙快錢”的生意，郁亮坦言“經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。”

值得一提的是，目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放，而這對于萬科經營性不動產打通“投融建管退”的閉環將帶來更多助力。