年報難產(chǎn)后，祥生的自救之路也被堵上。近日，華潤萬象生活公告稱，終止此前宣布的收購浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止，也意味著祥生控股集團通過出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計劃落空了。對于凈負債率已達168%的祥生而言，在迎來杯水車薪的地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金“他救”之后，如今留給它最大的一條自救之路也被堵上了。

兩個壞消息

近期，祥生控股集團接連傳出兩個壞消息。

3月21日，祥生控股集團公告稱，預(yù)計無法按照港交所的規(guī)定在2023年3月31日前刊登2022年全年業(yè)績，股票將于4月3日上午9時起停牌，直至年報發(fā)出。

年報之所以“難產(chǎn)”，祥生控股集團方面的解釋是——缺人、缺“時間”。由于隨著多個部門（包括財務(wù)部及運營管理部）的關(guān)鍵團隊人員近期辭任，人力不足，導致祥生控股集團及其核數(shù)師難以對集團截至2022年12月31日止財政年度合并財務(wù)報表進行審計工作。

另一方面，祥生控股集團董事會及管理層正投入大量時間及精力處理針對公司的清盤呈請，并與集團的國內(nèi)外債權(quán)人進行磋商，以尋求令人滿意的債務(wù)重組方案。

2022年9月，因涉及未償還債務(wù)5000萬美元，祥生控股集團遭債權(quán)人提交清盤呈請。彼時也因此有過短暫停牌。

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》，若上市公司持續(xù)停牌18個月，港交所便有權(quán)將其除牌，截至目前，已有十多家在港上市內(nèi)地房企存在除牌風險。目前也有成功復牌的案例，停牌近一年后，佳兆業(yè)在眾多出險房企中率先復牌，但也有房企逼近除牌“大限”，如2021年9月20日停牌的新力控股。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，阻礙復牌的原因，最主要是年報“難產(chǎn)”，但對于深陷流動性危機的出險房企而言，復牌的首要任務(wù)，還是要在債務(wù)化解方面取得重大突破。

為籌措資金紓解債務(wù)壓力，祥生控股集團也走上了“賣子”求生之路，于2022年9月選擇向華潤萬象生活轉(zhuǎn)讓全部物業(yè)股權(quán)及關(guān)聯(lián)方債務(wù)，交易代價約10.37億元，但最終未能如愿。

3月28日，華潤萬象生活公告稱，終止此前宣布的收購浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司全部股權(quán)交易。此次交易的終止，也意味著祥生控股集團通過出售物業(yè)資產(chǎn)“回血”的計劃落空了，這對于深陷流動性危機的祥生來說無疑是雪上加霜。

重找買家并不容易

歷時近半年時間，祥生控股集團的“賣子”計劃還是以失敗告終，如今交易中止，祥生控股集團旗下的物業(yè)板塊也面臨或自營、或重尋買家的命運，但二者的狀況都不容樂觀。

北京商報記者了解到，2021年5月，祥生控股集團旗下的祥生活服務(wù)向港交所遞交了招股書，當年11月22日通過聆訊，但僅過了不到一個月，通過了港交所聆訊的祥生活服務(wù)招股書轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆А睜顟B(tài)。

彼時祥生活服務(wù)回應(yīng)稱，祥生活服務(wù)上市不是目的，只是促進公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。未來將持續(xù)關(guān)注市場動態(tài)，選擇更好的時機推進上市計劃，以獲得市場予以更優(yōu)、更合理的估值。

高估值的預(yù)期，推動當時不少房企積極分拆旗下物業(yè)上市，一時掀起了“物管”浪潮，大魚吃小魚的并購也屢見不鮮。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

但進入2022年后，物管企業(yè)估值出現(xiàn)大幅回調(diào)，收并購熱度也有所減弱。2022年，物管行業(yè)的并購交易僅31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

“可以看到當前物企并購熱情有所下降，行業(yè)整體的并購數(shù)量和金額也在減少。頭部物企之前‘吃’得夠飽，經(jīng)過上輪熱度后，對于規(guī)模追求也回歸理性。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，物企與房企母公司關(guān)聯(lián)度很高，雖然市場正在轉(zhuǎn)好，但各大房企還存在流動性緊張的情況。目前有能力出手的也僅有頭部幾家，因此祥生控股集團再次“賣子”短期內(nèi)并不容易找到合適的買家。

謝逸楓稱，對于收購方來說，目前市場標的不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，考慮價格的同時，也會格外注重安全性。

據(jù)此前招股書披露，2018-2020年，祥生活服務(wù)分別實現(xiàn)營收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中，祥生控股集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，還有祥生控股集團創(chuàng)始人陳國祥控制的其他實體所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期營收的80.4%、92%、93%。

可以看到，在母公司遭遇流動性危機后，依靠母公司存活的祥生活服務(wù)也難有“造血”能力。

自救之路難在哪

祥生控股集團的流動性危機距今已經(jīng)爆發(fā)一年有余，從2022年3月正式“官宣”后，該公司的好消息并不多。

2022年3月，祥生控股集團公告披露，未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息。但彼時，公告稱只是“流動性出現(xiàn)階段性問題”，祥生控股集團也向外界傳達了“絕對不躺平”的態(tài)度。但因該筆債券違約，導致后續(xù)祥生控股集團的其他優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

祥生控股集團發(fā)布的最近一期財報顯示，截至2022年6月30日止的6個月內(nèi)，祥生控股集團約68.62億元的債務(wù)已違約或交叉違約。截至2022年6月末，祥生控股集團約161.73億元的債務(wù)將于一年內(nèi)到期，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為14.73億元，資金缺口高達147億元。

面對流動性危機，祥生控股集團也開啟一系列的“自救”行動，包括但不限于資產(chǎn)變賣、折價促銷等。“尋找合適的機會，出售若干項目開發(fā)公司的股權(quán)，以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。”被祥生控股集團作為改善財務(wù)狀況的重要措施之一。有媒體不完全統(tǒng)計，2022年祥生控股集團累計對外售出超過17億元資產(chǎn)，但與巨大的資金缺口相比，依然杯水車薪。現(xiàn)如今，最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)也賣不動了。

銷售方面，2023年前2個月，祥生控股集團累計實現(xiàn)合約銷售總額約33.19億元，同比下降47.8%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，銷售承壓、資產(chǎn)出售遇阻，目前祥生控股集團只能通過債務(wù)重組獲得喘息。對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的還是有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增信，不然也不容易打動債權(quán)人。

2月20日晚間，祥生控股集團發(fā)布公告稱，公司正就5筆美元債啟動重組程序，合計超過6.4億美元。北京商報記者注意到，其中有4筆美元債已是逾期狀態(tài)，合計約4.4億美元，另一筆美元債將在2023年8月到期，金額為2億美元。

美元債重組、被債權(quán)人申請“清盤”，祥生的自救博弈還在繼續(xù)。

祥生的自救之路有多難？就物業(yè)收購暫停的影響、美元債重組等問題，北京商報記者試圖與祥生控股集團方面取得聯(lián)系，按照官網(wǎng)上的電話打過去后——“對不起，您所撥打的用戶未交電話費”。

北京商報記者 王寅浩