上市物企正陸續公布2023年“成績單”。Wind數據顯示，截至3月13日，共有7家物企發布2023年業績預告。有3家預計去年凈利潤實現增長，另有4家凈利潤均出現下滑或虧損。

　　整體來看，不少上市物企仍未走出關聯地產母公司的陰影，關聯方應收款計提、商譽減值仍在繼續。不過可喜的是，作為“現金奶牛”，大部分物企自身的增長并未停止，同時，其對多元化業務的探索也有望逐步構建第二增長曲線。

　　對此，多位業內人士向《證券日報》記者表示，當前物企的風險出清已進入尾聲，未來，基礎物業收入依舊是物企的基石，拓展服務邊界和服務內容也必不可少，行業內企業或將加速分化。

　　多家企業

　　對關聯方應收賬款進行計提

　　“過去很多物業板塊就是開發板塊的‘現金奶牛’，通過關聯業務及其他方式拆借現金流給到開發板塊。然而隨著房地產行業深度調整，到期債務壓頂，過去拆借的款項也難以收回。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示。

　　從已經發布的業績預告來看，物企虧損仍主要來自對關聯方應收賬款的撥備、商譽的減值，數額從數億元到數十億元不等。

　　其中，頭部物企碧桂園服務減值數額最大。公司在公告中披露，出于謹慎性原則，已就關聯方所欠的貿易應收款項進行計提減值撥備約18億至23億元，同時就商譽及其他無形資產減值計提約14億元至18億元。

　　2023年碧桂園服務未經審核歸屬于公司股東的凈利潤約2.14億元至3.4億元，同比下降約82.5%至89%。剔除關聯方貿易應收款減值撥備后的歸屬于公司股東的核心凈利潤約38.42億元至39.68億元，同比下降約21%至23.5%。

　　除碧桂園服務外，目前還有3家物企也對關聯方應收賬款進行了計提，分別為金科服務、雅生活服務以及弘陽服務。

　　其中，金科服務預計2023年虧損。公告顯示，金科服務2023年擁有人應占凈虧損介乎約8億元至11億元之間，當期虧損主要是再次對金科地產所欠未償還應收款項計提減值撥備所致，但減值撥備金額較2022年同期有所減少。

　　此外，由于過去大舉并購的物業業績不達預期、行業環境變化等原因，商譽減值也侵蝕了物企的利潤。雅生活服務公告顯示，出于謹慎性原則，商譽減值計提約4億元至5億元，主要由于過往年度收并購的部分附屬公司業務拓展未能如預期開展。

　　物企可通過多種方式

　　增加盈利

　　對于來自關聯方的欠款，物企也曾采取協商、訴訟等方式進行追償。今年開年，就有不少物企以各種方式追回了欠款。

　　1月2日，金科服務公布債務清償框架協議，其關聯方計劃通過現金或停車位使用權等資產抵債的方式清償約5.33億元的應付款。1月12日，榮萬家公告，公司已有條件同意收購榮盛發展位于國內的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪，總對價為5.67億元，抵銷應收款項。

　　此外，大部分物企今年的減值撥備金額均較2022年同期有所減少，從應收賬款余額來看，來自關聯方的應收款已得到較為充分計提，風險正逐步出清。以碧桂園服務2023年的中期報告來看，公司來自關聯方的貿易應收款項約為23.01億元；而此次全年減值撥備約18億至23億元后，其與母公司的關聯款項大幅減少。

　　一方面，地產關聯業務影響逐步減弱，另一方面，部分穩健物企的快速發展或暗示著物業基本面仍然穩中有升。

　　建發物業發布的業績預告顯示，2023年公司預計歸母凈利潤較2022年增長不低于約70%，主要因為期內公司社區增值及協同服務中的房屋硬裝業務收入增加，以及公司在管物業建筑面積增加。

　　華發物業服務同樣實現了業績增長，公司預計2023年歸母凈利潤同比增長不低于20%。主要因為物業管理業務分部的收費總建筑面積增加。

　　金科服務也在公告中表示，雖然減值撥備將使集團產生較大的會計虧損，但于當期依然取得了穩健的經營成果，經營性現金流凈流入約4.5億元。

　　在宋紅衛看來，物企具有典型的現金流充裕的特征，未來增強盈利有兩條路，一條是管理效率的提升，另一條就是通過創新的社區增值服務提高利潤率。

　　中指研究院物業總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，物企可以通過提高服務效率和質量、延伸服務、提升項目密度、控制成本等方式增加盈利。未來具有投資價值的物企可能是那些能夠獨立發展、市場化運營能力強、風險管理到位、業務多元的物企。