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穩預期 優化政策“應出盡出” “先立后破” 房地產發展新周期將至

作者:admin 時間:2023-12-21 07:24 點擊:
導讀:

  本報記者 杜雨萌 劉 琪

  2023年,房地產市場在頂著巨大下行壓力前行的同時,也迎來了政策面更為積極的支持舉措。在一系列供需兩端政策優化調整作用下,“穩預期”特別是穩定房地產市場預期已經初顯成效。

  日前召開的中央經濟工作會議強調,“明年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破”。針對房地產領域,會議提出,積極穩妥化解房地產風險,一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式。

  “穩中求進”

  政策力度及深度層層推進

  對于正處在深度調整中的房地產市場來說,穩預期是重中之重。從短期來看,如何妥善解決當前房企面臨的流動性問題,滿足房企合理融資需求,成為重要抓手之一。

  上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,房地產發展新模式的構建并非一蹴而就。從目前來看,行業銷售數據總體處于低位、一些房企仍存在流動性風險,因此,唯有“先立后破”,才能真正推動舊模式順利過渡到新模式。

  從保項目、保交付到保主體,今年以來,重磅會議及監管層發聲中頻頻強調對房地產企業的融資支持,政策力度及深度層層推進,各項政策“應出盡出”,引導市場預期向穩向好。尤其是“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”的要求,為房企融資注入了更多信心。

  10月底召開的中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”;11月17日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開的金融機構座談會再次強調,要堅持“兩個毫不動搖”,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸;中國人民銀行等八部門在11月份聯合印發《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》,提出“合理滿足民營房地產企業金融需求”,強調要從民營企業融資需求特點出發,著力暢通信貸、債券、股權等多元化融資渠道。

  銀行方面迅速響應,一方面采取一對一走訪的形式與房企深入交流,共商新形勢下房地產行業銀企合作新思路,另一方面通過舉辦房地產企業代表座談會,開展“面對面”的業務交流。

  11月份以來,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產開發貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復民營房企貸款落地,并加大了項目儲備力度。

  中指研究院企業研究總監劉水認為,近期金融機構對民營房企發放的貸款在增加,預計后期對民營房企的貸款投放力度會繼續加大。

  企業對政策端的發力有著最為深切的感知。某大型房企內部人士接受《證券日報》記者采訪時表示:“今年確實能感受到政策上對于房企融資的支持,我們可以通過直接或間接的方式獲得一定額度的保交樓貸款,緩解資金壓力?!?/p>

  嚴躍進認為,在房地產供求關系發生重大變化、房企債務壓力較大的情況下,要首先做好“穩定房企現金流”等工作,這也是平衡好房地產市場“穩”與“進”關系的核心關鍵。

  “以進促穩”

  多城優化措施落地

  從今年購房政策的“工具箱”來看,范圍“擴展”、內容“深化”成為最大特點。

  繼7月24日召開的中共中央政治局會議明確提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”“適時調整優化房地產政策”后,一系列超預期購房政策相繼出臺。

  比如,在此前“認房不用認貸”政策、商業貸款利率下調、延續實施支持居民換購住房有關個稅政策等基礎上,一線城市也將購房政策的優化瞄向了降首付及調整普通住宅標準。

  具體來看,12月14日,北京、上海在同日官宣調整普通住房認定標準、優化差別化住房信貸政策,包括下調最低首付款比例和商業性個人住房貸款利率下限。此前的11月份,深圳已經明確降低二套房首付比例、優化普宅認定標準。廣州則從9月份開始,陸續對首付比例、房貸利率、限購條件等政策進行優化調整。

  此前的“認房不用認貸”政策,更多是意在推動改善性需求和置換需求釋放,雖然在一定程度上降低了支出成本,但對于一線城市來說,受限于執行多年的普通住宅標準,并未完全實現降低購房門檻的目標。

  以北京為例,在此次普通住宅標準調整前,遵循的是2014年發布的普通住宅標準,與當前的房地產市場實際情況存在明顯差距?!蹲C券日報》記者從北京市住建委獲悉,此次調整后,北京市的普宅占比將提高至七成左右,屆時,將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。另外,此次下調最低首付款比例也降低了居民購買住房的資金門檻,有利于更好滿足改善性住房需求,對于剛需購買者來說亦是重要利好。

  據中指研究院監測數據,購房新政落地后,北京新建商品住宅成交套數由12月14日的132套,增至此后兩日的242套和283套。

  “整體上看,此次北京、上海大力度優化購房政策,符合市場預期,大幅降低了購房者置業門檻和購房成本,是‘以進促穩’的重要舉措?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜對《證券日報》記者表示,從市場趨勢來看,短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升,預計也將進一步穩定價格預期。而北京、上海房地產市場預期的好轉,有望進一步提振整體市場信心,推動全國房地產市場加快筑底企穩。

  “先立后破”

  加快構建房地產發展新模式

  “唯有做好‘穩’和‘進’的工作,‘立’和‘破’的工作才有順利開展的市場環境。”在嚴躍進看來,穩定房地產市場,是“先立”和“后破”相關工作順利銜接的重要基礎。

  從今年中央經濟工作會議明確的2024年房地產領域重點工作內容來看,“積極穩妥化解房地產風險”,是讓房地產行業回到平穩發展軌道的關鍵一環,體現了“穩”與“進”的關系。而“完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式”,則是行業“先立后破”的關鍵。

  中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示,短期來看,房地產市場的穩定有賴于解決好房企面臨的流動性等問題,但從中長期來看,房地產市場的穩健發展則需要加快構建新發展模式,積極推動房地產企業轉型。

  從房企角度而言,未來需從四個方面推動全面轉型:一是開發模式從“三高”模式向輕重并舉的“開發+持有”模式轉型;二是盈利模式從增量開發盈利向增加開發、存量更新、保障性住房建設、產業鏈上下游輕資產業務綜合盈利模式轉型;三是融資模式從高負債向多元化模式轉型;四是目標模式從追求規??焖贁U張向品牌品質提升轉型。

  如果說,構建房地產發展新模式,是房地產行業“先立后破”的總體要求,那么,中央經濟工作會議提出的加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”,無疑是銜接“穩中求進”與“先立后破”的重要抓手,即“以進促穩”。

  葉銀丹認為,要加大政策支持力度,積極鼓勵房地產企業參與保障性住房建設項目,既緩解城投企業在保障性住房建設方面的壓力,同時也給房地產企業轉型提供機會。

  克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為,總的來說,“三大工程”既是拉動投資的重要引擎,也是構建新發展模式、形成多元住房供給體系的關鍵一環。預計2024年中央將加大對“三大工程”金融支持力度,譬如由央行投放補充抵押貸款,提供中長期低成本資金等。

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