本報(bào)記者 杜雨萌

　　7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。從房地產(chǎn)方面來(lái)看，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等提法，引起了各方高度關(guān)注。

　　多位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次新定調(diào)，同時(shí)也對(duì)外釋放了后續(xù)樓市調(diào)控政策仍存邊際優(yōu)化空間。值得關(guān)注的是，“房住不炒”仍是底線。

　　受此鼓舞，昨日A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈可謂集體沸騰。截至7月25日收盤，同花順房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股強(qiáng)勢(shì)漲停。除此之外，包括廚衛(wèi)電器、租售同權(quán)、恒大概念、裝配式建筑等地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈概念板塊亦漲幅喜人。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

　　發(fā)生重大變化

　　會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，從此次會(huì)議傳遞出的信號(hào)來(lái)看，首先，防風(fēng)險(xiǎn)仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調(diào)，尤其是防范供給端沖擊和需求端轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致的行業(yè)失速等一系列風(fēng)險(xiǎn)。其次，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨調(diào)整優(yōu)化。最后，基于第二季度以來(lái)商品房市場(chǎng)下滑明顯、企穩(wěn)態(tài)勢(shì)仍需鞏固的情況，預(yù)計(jì)下半年會(huì)在熱點(diǎn)城市繼續(xù)進(jìn)行政策調(diào)整，但此類需求端的政策僅限于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的需要，而非刺激樓市。

　　值得關(guān)注的是，此次會(huì)議在房地產(chǎn)領(lǐng)域首次明確“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，并首次提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　中金公司研究部認(rèn)為，這種變化主要是指，經(jīng)歷了過(guò)去20余年的高速建設(shè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體上度過(guò)了供不應(yīng)求、長(zhǎng)期過(guò)熱的階段，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升；在這一新形勢(shì)下，一部分新房需求已經(jīng)達(dá)峰或進(jìn)入下行周期、同時(shí)存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購(gòu)房需求釋放。

　　“從當(dāng)前市場(chǎng)階段特征來(lái)看，一是過(guò)去二十多年我國(guó)人均住房面積明顯提升，當(dāng)前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足。二是居民杠桿率已較高，未來(lái)進(jìn)一步加杠桿空間有限。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這些數(shù)據(jù)都表明居民基本住房需求已得到滿足。

　　從供給端來(lái)看，李宇嘉補(bǔ)充稱，當(dāng)前開發(fā)商大規(guī)模儲(chǔ)備地塊的時(shí)代結(jié)束，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)可能永久告別了大范圍過(guò)熱的走勢(shì)。因此，樓市調(diào)控政策也要改變，即從防過(guò)熱轉(zhuǎn)到防過(guò)冷，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”來(lái)滿足居民需求，政策要從需求端刺激轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

　　樓市調(diào)控政策

　　優(yōu)化空間進(jìn)一步打開

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的共識(shí)基礎(chǔ)上，未來(lái)，樓市調(diào)控政策的優(yōu)化空間被進(jìn)一步打開。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員林盼在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，未來(lái)的樓市調(diào)控思路應(yīng)該是從防止過(guò)熱轉(zhuǎn)為防止過(guò)冷。要在“房住不炒”的前提下，健康發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

　　林盼認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整，將主要瞄向一二線城市。尤其是在庫(kù)存較高的一、二線城市郊區(qū)，按照“一區(qū)一策”的原則，優(yōu)化住房信貸政策、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例等。此外，結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予一定支持。

　　結(jié)合當(dāng)前政策現(xiàn)狀，中金公司研究部預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)于“賣一買一”“賣舊買新”家庭的政策支持空間較大。

　　除了從穩(wěn)需求角度出發(fā)外，供給端、投資端的穩(wěn)定亦是未來(lái)政策延伸的觸角。

　　比如，中金公司研究部認(rèn)為，促供給方面，“金融16條”部分政策延期，對(duì)頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩(wěn)投資方面，城中村改造加快推進(jìn)或?qū)睾吞嵴裢顿Y，但與之前棚改、舊改不同的是，節(jié)奏將穩(wěn)妥，突出公益屬性，避免大拆大建，同時(shí)加快保障性租賃住房建設(shè)，“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”可能成為來(lái)源之一。總的來(lái)說(shuō)，在需求下行趨勢(shì)下，地產(chǎn)政策或托而不舉，避免強(qiáng)刺激推升房地產(chǎn)泡沫。

　　城中村改造

　　成重要發(fā)力點(diǎn)

　　此次會(huì)議不僅強(qiáng)調(diào)要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，還提出要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作為出租房，與住房租賃行業(yè)有天然的相關(guān)性。但大部分城中村通常居住品質(zhì)不高、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理難度大，且存在一定程度的安全問題，因此被視為城市內(nèi)部的低效資產(chǎn)。如果能夠通過(guò)專業(yè)化租賃住房企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化改造與管理，則可以將這些區(qū)域從城市的痛點(diǎn)變?yōu)榱咙c(diǎn)，城中村就有可能變成城市發(fā)展的新動(dòng)力。既擴(kuò)大了租賃住房的有效供應(yīng)，使現(xiàn)有的住戶生活得更好，也可以吸引更多的新租戶進(jìn)駐，從而使這些區(qū)域煥發(fā)出新生機(jī)。

　　“應(yīng)該說(shuō)，城中村改造是實(shí)現(xiàn)低效存量資產(chǎn)盤活，加大保障性租賃住房供給的有效方式。”在趙然看來(lái)，城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，涉及到大規(guī)模的投資、復(fù)雜的工程操作和眾多的利益相關(guān)者，包括政府、居民、開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等。因此，在城中村改造的全生命周期過(guò)程中，金融創(chuàng)新工具或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)城中村改造進(jìn)程的催化劑，比如可以使用綠色債券等金融工具來(lái)籌集資金。